目前高层住宅二次供水设施的维修、保养缺少规范的标准及技术要求，致使部分设施因维护不当，造成设备质量下降之状况。为了提高其设备性能、减少故障、保障安全运行、确保用户对供水的需求，结合我市实际情况，特制定《高层住宅二次供水设施维修保养技术要求》，以规范日常保养、维修、大修和更新改造工作。
本标准由北京市房屋土地管理局提出。
本标准起草单位：北京市房屋土地管理局。
本标准主要起草人：王亚军、张丽娜、陈磊
本标准委托北京市国土资源和房屋管理局负责解释。
北京市地方标准
高层住宅二次供水设施维修技术要求
1范围
本标准规定了供水设施维护保养项目与要求，修理工程技术要求。
本标准适用于高层住宅二次供水设施，非住宅用途的供水设施也可参照执行。
2定义
本标准采用下列定义
高层住宅二次供水设施（以下简称设施）
高层住宅楼房用水经储存、处理、输送方式来保证正常供水的设备、管线等。组成有电机、水泵（运行泵、备用泵、消防泵）、蓄水池（高、中、低位水箱）、供（输）水管线、阀门、水位控制系统、配电盘（柜）及空气压缩机、二次消毒设备。
3供水设施维修一般要求
供水设施维修分为维护保养、故障急修、修理工程。
3.l维护保养
维护保养分为:日巡视检查、周保养、月保养、年保养。厂家有特殊要求的应遵照厂家要求。保养如发现设备不正常应进行检查，待修理正常后再运行。
3.2故障急修
供水设施在运行中发生一般故障的检查修理，通过调整更换部件后使设备达到正常运行。
3.3修理工程
修理工程分为大修工程、改造工程。
3.3.1大修工程
当水泵与电控设施磨损严重或性能全面下降时，应进行大修；大修定为5—6年一次。如设备性能完好，周期可适当延长。
3.3.2改造工程
为减少一个中间环节，提高供水系统的技术含量而进行的工程称作供水设施改造。若厂家有具体规定以及对技术指标有特殊要求的，可依厂家规定。
3.4经维修保养后的供水设施运行性能应达到正常，符合本技术要求及设备说明书中技术指标规定。
4维护保养的技术要求
4.1日巡视检查
4.1.1水泵、电机
a）运转正常、无杂音。
b）水泵轴承温升应温度不高于环境温度35℃，最大温度不超过75℃。
c)水泵轴头的滴水应少于20滴/每分钟。
d）水泵出水口压力表指示应在正常范围内。
4.1.2阀门、管道
无渗漏、无锈蚀。
4.1.3高、低位水箱（包括中位水箱和蓄水池——以下相同）
a）无跑、冒、滴、漏。
b）目测水质无杂质，无异味、无漂浮物。
c）水位面在规定范围内。
d）门、锁齐全
4.1.4气压罐（气水混合式、气水分离式）
a）无跑、冒、滴、漏。
b）保证压力正常
c）水位面在规定范围内。
4.1.5空气压缩机
a）压力表指示在正常范围内。
b）清洁无油污，不漏气。
4.1.6控制系统
a）电控设备运行正常。
4.1.7二次消毒设备
a）工作状态正常。
b）无滴漏。
4.2周保养
4.2.1水泵
泵体加油，润滑良好。
4.2.2阀门
启闭阀门，使之运转灵活。
4.2.3高、低位水箱
检查水位应在有效容积之内。否则，应检修水位控制系统。
4.2.4气压罐（气水混合式、气水分离式）
冲洗水位计，使之清晰、准确。
4.2.5空气压缩机
a）润滑油油位符合要求。
b）检查空气压力应在正常工作范围。（要求启动检查）。
4.2.6控制系统
a）配电盘（柜）内元器件齐全、完好，接地良好，指示灯完好。
b）检查触点，若出现接点烧蚀等现象要更换继电器或电接点压力表。
c）检查电接点压力表，远传压力表工作是否正常。
4.3月保养
4.3.l检查电机与水泵间的联轴结有无损伤。
4.3.2消防泵每月至少攀车一次。
4.3.3运行泵、备用泵交替运行至少每月一次。
4.3.4阀门杆进行润滑（补油）。
4.3.5空气压缩机皮带传动装置应张紧良好及安全网应安装牢固。
4.4年保养
4.4.1水泵
a）泵体除锈，刷防腐漆。
b）消防泵每年试运行两次（4月、9月各一次）。
c）检查消防供水系统最高端出水压力：水枪的充实水柱长度应不小于10m。
4.4.2电机及控制系统（包括变频控制）
a）摇测绝缘电阻(相对相、相对地)，应大于0.5MΩ。
b）摇测电机接地电阻，应小于4Ω。
c）电机解体检修：
1）检查电机的滚动轴承，其工作面应光滑、清洁，无麻点、裂纹及锈蚀。
2）轴承的滚动体与内、外圈接触良好，无松动，转动灵活无卡涩，其间隙符合规定。
3）添加轴承润滑脂，应填满其内部空隙的2／3，同一轴承内不能填入不同品种的润滑脂。
4）试运转检查电机三相电流应平衡，电机额定工作电流应符合铭牌规定。
解体检修后电机应能满足：符合产品说明书中各技术参数要求；电机绕组温升不超过铭牌规定，电机热保护系统能正常工作；绝缘电阻应大于0.5MΩ。
d）电机外壳除锈刷防腐漆。
e）检查更换配电柜内元器件。
f）进行消防信号的检查试验，应保证动作准确，能随时启动。
g）仪表显示正确．
4.4.3管道
a）管道保温层应完整，对破损部位进行修复（每年9月进行）
b）进行除锈刷漆。
4.4.4高、低位水箱
a）必须进行清洗、消毒，同时检修水位控制系统应正常工作。
b）检查水箱内壁应光滑平整，发现影响水质情况进行及时处里。
c）水箱外表面保温层完好，无保温层的应每年进行除锈刷漆。
4.4.5气压罐
a）对气水混合的气压罐内进行冲洗。
b）检修水位计。
c）外表面除锈刷漆。
5大修工程项目及技术要求
供水设施的大修工程主要是对各部位进行拆卸，清洗，调整，对老化或损坏严重的设备、配件要更换。
5.1水泵
解体检查叶轮、轴、轴承、壳体及密封件等，更换损坏的部件。
大修后应能满足正常使用要求。
5.2电机
解体检查。其要求同年保养。
5.3管道
5．3．l暗设管
发现总水表与分水表水流量相差较大时，应检查暗设管。发现破损应更换。
5.3.2明设管
a）锈蚀严重的管段应更换。
b）局部出现沙眼、滴水应修复。
5.4高、低位水箱
5.4.l水箱内壁应完好、光滑平整，修复或更换破损的水箱并做好防腐。
5.4.2水箱出现局部变形应进行修复或更换。
5.5阀门
5.5.1阀门应启闭灵活，启闭不灵活应修理或更换。
5.5.2消防系统的逆止阀必须拆卸检查，应符合性能要求。
5.6控制系统
对控制柜内的元器件进行全面检修、对需要更换的部件予以更换。
6改造工程项目及技术要求
6.l变频器、控制器应满足供水使用要求。
6.2改造后应满足供水需求量和供水压力。
6.3生活供水与消防供水混用的系统应满足消防用水量及水压要求。改为变频控制系统的生活用水管道必须与高位水箱断开。
6.4控制器应具有手动或自动换泵运行之功能。
6.5出现故障能自动声、光报警。
6.6改造后经调试合格的变频控制参数不得随意改动。
